（圖片來源：壹圖網(wǎng)）

河南省新鄉(xiāng)市平原示范區(qū)官方微信上的一則消息，將華南老牌房企雅居樂集團控股有限公司（以下簡稱“雅居樂“）入局新能源汽車的故事推向高潮。

聲稱“絕對不會進(jìn)入新能源汽車行業(yè)”的雅居樂，在8月5日與平原新區(qū)、力世紀(jì)有限公司（以下簡稱“力世紀(jì)“）共同簽署了一份《雅居樂·力世紀(jì)平原新區(qū)新能源汽車基地項目合作協(xié)議》。

隨后，雅居樂相關(guān)人士再次向經(jīng)濟觀察報強調(diào)，絕對不會涉足新能源汽車的生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)，雅居樂看好當(dāng)?shù)匕l(fā)展，打算開發(fā)建設(shè)一個以汽車產(chǎn)業(yè)為主題的產(chǎn)城小鎮(zhèn)。

在房企的多元化版圖中，新能源汽車屬于跨界多元化，這一類業(yè)務(wù)通常與地產(chǎn)看似無明顯交叉。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入白銀時代，開發(fā)商試圖找到一個與房地產(chǎn)體量相匹配的產(chǎn)業(yè)來支撐未來發(fā)展。

汽車是眾多房企用泵的方向之一，此外，環(huán)保、大健康等業(yè)務(wù)同樣為開發(fā)商所青睞。更深一層的意義在于，一方面這些業(yè)務(wù)是國家倡導(dǎo)的趨勢行業(yè)，具備快速成長的能力。另一方面由于本身具備產(chǎn)業(yè)屬性，也客觀上成為地產(chǎn)業(yè)務(wù)的助推器。

不涉生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)

雅居樂、力世紀(jì)和平原新區(qū)三方的簽約儀式選擇在香港舉行，從隨附的一張合照可以看到，此次簽約的陣容頗為龐大，除去平原新區(qū)政府官員外，雅居樂集團董事局主席兼總裁陳卓林、力世紀(jì)有限公司董事局主席何敬豐、董事局資深顧問何敬民均親自到場。

另一個有趣的細(xì)節(jié)在于，截至經(jīng)濟觀察報發(fā)稿前，無論是雅居樂，還是力世紀(jì)，兩家公司的官網(wǎng)、微信公眾號等官方渠道均未出現(xiàn)關(guān)于這一合作的報道。

上述消息內(nèi)容指出，簽約之后，平原新區(qū)與力世紀(jì)、雅居樂將在多個領(lǐng)域進(jìn)行深度合作，但具體指向哪些領(lǐng)域，公開信息中并未透露。

一位雅居樂相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟觀察報，目前這個協(xié)議僅僅是一個框架協(xié)議，框架意味著目前暫未有具體計劃，甚至不排除后期也只停留在框架上。不過，一旦落地，雅居樂地產(chǎn)集團旗下的產(chǎn)業(yè)板塊后續(xù)將在平原新區(qū)規(guī)劃一個以汽車產(chǎn)業(yè)為主題的產(chǎn)城小鎮(zhèn)，但與造車本身并無任何關(guān)系?！拔覀冎皇秦?fù)責(zé)產(chǎn)城小鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)，后期如果小鎮(zhèn)內(nèi)設(shè)置新能源汽車的生產(chǎn)、研發(fā)、制造等產(chǎn)業(yè)鏈，那也是由力世紀(jì)負(fù)責(zé)?！鄙鲜鱿嚓P(guān)負(fù)責(zé)人強調(diào)，雅居樂肯定不會涉足新能源汽車生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)。

雅居樂與新能源汽車之間的交集始于三個月前。雅居樂間接全資附屬公司投資2.04億港元認(rèn)購力世紀(jì)4億股新股，占擴大后力世紀(jì)總股數(shù)約5.89%。按照彼時合作框架協(xié)議，雙方將在中國生產(chǎn)、研究及開發(fā)新能源汽車相關(guān)技術(shù)及產(chǎn)品進(jìn)行合作。

力世紀(jì)并非“科班出身”的車企，這家創(chuàng)辦于1989年的企業(yè)，起初業(yè)務(wù)聚焦在設(shè)計、制造及銷售鑲嵌寶石的珠寶產(chǎn)品上，長達(dá)二十多年發(fā)展歷程，其業(yè)務(wù)鏈條逐漸延伸至鐘表貿(mào)易、零售及批發(fā)、借貸及證券投資、黃金開采等方面。

在中國奢侈品市場整體陷入疲弱趨勢的2017年，力世紀(jì)將業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)向新能源汽車行業(yè)，相繼收購了第一家獲得日本交通部認(rèn)證的電動車制造商GLM85.5%的股權(quán)，以及來自美國的自主研發(fā)汽車結(jié)構(gòu)3D金屬印刷技術(shù)公司Divergent27%的股權(quán)。

去年，力世紀(jì)正式全面向電動車業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，迄今為止，這家公司的造車之旅僅僅走過兩年。

2018年力世紀(jì)收入為7.17億港元，其中電動車銷售及提供工程服務(wù)收入約760萬港元，占整體收入1.06%。截至今年3月31日止6個月，力世紀(jì)收入約2.81億港元，電動車銷售收入305.6萬港元，占比僅1.09%。

對于雅居樂而言，如果真要入局造車行列，力世紀(jì)可能不是一個成熟的標(biāo)的。如若從雅居樂投資的額度來看，2億港元與不超過6%的股權(quán)，相較于雅居樂去年達(dá)1026.7億元的銷售額，可謂九牛一毛。“我們壓根不打算進(jìn)入新能源汽車行業(yè)，當(dāng)時的合作就是一項財務(wù)投資，雖然也不排除后續(xù)雙方在各自業(yè)務(wù)開展過程中會出現(xiàn)協(xié)同機會。”上述雅居樂相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，新能源汽車行業(yè)之于房企是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，這是雅居樂愿意進(jìn)行財務(wù)投資的前提之一。

據(jù)經(jīng)濟觀察報了解，雅居樂對力世紀(jì)投資更多是基于雙方老板的私交。彼時力世紀(jì)希望拓展內(nèi)地業(yè)務(wù)，而雅居樂已經(jīng)在內(nèi)地深耕多年，擁有豐富的資源與經(jīng)驗，力世紀(jì)因此邀請雅居樂入股。

力世紀(jì)發(fā)布的公告中也提到，預(yù)期雅居樂將利用其專業(yè)知識及資源，支持力世紀(jì)的項目以及在中國成功實施項目。

這家由珠寶商轉(zhuǎn)身而來的汽車企業(yè)，曾歷經(jīng)兩次更名，董事局主席也兩度易主，從明豐珠寶集團有限公司的王志明更換成奧立仕控股有限公司的張金兵，再到如今力世紀(jì)的何敬豐。

何敬豐是澳門前特首何厚鏵家族的一員。2017年，何厚鏵之子何敬民大舉收購原大股東張金兵所持股份，何厚鏵家族的持股比例由此猛增至29.55%，成為第一大股東；同年，“超人”李嘉誠的持股比例上升到7.27%成為第二大股東。

產(chǎn)業(yè)綁定

即使在5月份公開提到“不排除與力世紀(jì)后續(xù)會有業(yè)務(wù)上合作”，但地產(chǎn)開發(fā)與新能源汽車這兩項看似毫無聯(lián)系的業(yè)務(wù)要如何協(xié)同，雅居樂此前并沒有具體計劃。

這一次在河南新鄉(xiāng)市平原新區(qū)達(dá)成的新能源汽車基地項目合作，相當(dāng)于雅居樂對力世紀(jì)財務(wù)投資延伸出來的一個協(xié)同機會。

“但這個機會是這段時間恰好隨機出現(xiàn)的，并非財務(wù)投資之初雙方就已經(jīng)考量好，也不代表接下來雅居樂與力世紀(jì)的協(xié)同一定按照這個方式來進(jìn)行?！鄙鲜鲅啪訕废嚓P(guān)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟觀察報。

既然雅居樂對力世紀(jì)投資無關(guān)造車，該負(fù)責(zé)人也坦言，在進(jìn)行財務(wù)投資之前，確實沒有對商業(yè)模式進(jìn)行過詳細(xì)測算。但對于具備逐利性的商業(yè)公司來說，尋求協(xié)同背后的機遇，還是希望可以獲取一定利益。

來自官方的表述也佐證了這一點——“雅居樂近年來不斷加大對大中原區(qū)域的戰(zhàn)略布局和投資。本次新能源汽車基地項目落戶河南平原新區(qū)，是其進(jìn)一步鞏固和加快‘以大鄭州為核心，全方位布局中原’的戰(zhàn)略目標(biāo)實現(xiàn)?！?/p>

上述雅居樂相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，目前尚不清楚究竟是力世紀(jì)先與當(dāng)?shù)卣⒄?，再將雅居樂加入進(jìn)去；還是雅居樂推進(jìn)三方合作。但新能源汽車是一個時髦行業(yè)，毋庸置疑各地政府部門對這類企業(yè)比較歡迎。

經(jīng)濟觀察報獲悉，這也是雅居樂首次進(jìn)軍平原新區(qū)布局項目。平原新區(qū)雖然位于新鄉(xiāng)市，但為鄭州都市圈核心區(qū)的重要組成部分，也是新鄉(xiāng)與鄭州實現(xiàn)無縫對接的重要節(jié)點。

去年，鄭州經(jīng)濟總量首次突破萬億大關(guān)，常住人口突破千萬，跨入特大城市行列。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年前5個月，鄭州新建商品住宅成交量同比增長40%。上半年鄭州土地共成交了1813萬平方米，位居重點監(jiān)測城市第一位。

從雅居樂的角度來分析，與力世紀(jì)的攜手，一方面在進(jìn)入這座土地?zé)岫容^高的城市時，門檻會有所降低。另一層面上，一位接近雅居樂的知情人士透露，如果新能源汽車產(chǎn)業(yè)基地項目最終落地，以產(chǎn)城小鎮(zhèn)和新能源汽車的概念拿地，土地成本相對更為便宜。“而且這塊土靠近鄭州，對雅居樂來講足夠了?！?/p>

地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)之外，相比新能源汽車，雅居樂更早布局的另外七大產(chǎn)業(yè)集團——雅生活、環(huán)保、教育、建設(shè)、房管、資本投資和商業(yè)管理才是其堅持的多元化主線。

對于這部分業(yè)務(wù)，雅居樂寄予很大的期望。一個可以窺探的折射點是，在3月份的年度業(yè)績會上，陳卓林提到，今年準(zhǔn)備了大概500億元左右的投資額度，而非房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資額度設(shè)定在100億元左右。以此估算，多元化業(yè)務(wù)投資占據(jù)了雅居樂總體投資額20%。

但多元化業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)尚未反映出來。2018年雅居樂營業(yè)額達(dá)561.45億元，其中多元化業(yè)務(wù)收入36.57億元，占比僅6.5%。

雖然利潤較低，對集團貢獻(xiàn)較小，但多元化業(yè)務(wù)對地產(chǎn)的助推效應(yīng)格外明顯。以雅居樂環(huán)保業(yè)務(wù)為例，早在布局環(huán)保的初期，雅居樂就探索出一條“環(huán)保產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)開發(fā)”的路徑，將環(huán)保產(chǎn)業(yè)新城或特色小鎮(zhèn)的打造作為兩者協(xié)作的一種模式。

此前雅居樂環(huán)保集團總裁李雪君曾經(jīng)告訴經(jīng)濟觀察報，雅居樂通過環(huán)保手段解決工業(yè)園區(qū)土地污染，土地自然會增值。

在2018年度業(yè)績會上，雅居樂管理層提到拿地策略時，將城市更新和產(chǎn)業(yè)列為兩大抓手，“產(chǎn)業(yè)越來越體系化、越來越規(guī)?；?，城市更新經(jīng)驗在逐漸提升”。

拿地抓手

在編織的多元化大網(wǎng)上，房企目的在于尋找地產(chǎn)之外的第二增長極。然而，不可否認(rèn)的是，如若多元化業(yè)務(wù)具備較強成長力，一定程度上會成為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)拿地的主要抓手。

佳兆業(yè)集團首席增長官、經(jīng)濟研究院院長劉策說，多元化業(yè)務(wù)確實可以加大房企拿地優(yōu)勢，比如在簽訂項目合作協(xié)議時與當(dāng)?shù)卣劧ㄒ恍┡磐庑詶l件，減少競爭對手，地價相對會更便宜?！暗呐碌貎r再便宜，由于在產(chǎn)業(yè)方面必須有實打?qū)嵉耐度?，土地拓展中所省下的成本，與產(chǎn)業(yè)所投入的資金基本相互抵消?！?/p>

憑借龐大資金投入迅速完成新能源汽車布局的恒大便是一例。7月5日，江蘇省南通市一宗工業(yè)用地被俊江新能源科技(江蘇)有限公司（以下簡稱“俊江能源科技”）以1.38億元收入囊中；另外兩宗住宅用地則被金浩生活服務(wù)(江蘇)有限公司（以下簡稱“金浩生活服務(wù)”）摘牌，合共地價約7.05億元。這三大地塊在競拍時均未遭遇對手，全部以底價成交。

工商信息顯示，俊江能源科技與金浩生活服務(wù)兩家公司，均由恒大國能新能源汽車控股（香港）有限公司100%控股，俊江能源科技已于7月29日更名為恒大新能源汽車（江蘇）有限公司。

這意味著，憑借新能源汽車這一多元化業(yè)務(wù)，恒大斥資8.43億元一舉實現(xiàn)在江蘇南通開發(fā)區(qū)蘇通科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的項目布局。

從上述工業(yè)用地來看，盡管地面地價僅384元/平方米，但經(jīng)濟觀察報查閱出讓公告發(fā)現(xiàn)，這宗地早已被附上一系列嚴(yán)格的限制，比如競買人須在掛牌成交后5個工作日內(nèi)簽訂《成交確認(rèn)書》，此后還必須在7月16日之前與蘇通科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理委員會簽訂一份《產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)議》。憑借這兩份文件，最終才能簽訂出讓合同。

而在早已擬定的《產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)議》中，園區(qū)管理委員會將乙方取得的地塊主要用途劃定在汽車制造業(yè)(準(zhǔn)入產(chǎn)業(yè)類型)項目上。同時，土地競拍者還必須接受“土地的項目總投資額不低于85億人民幣或等額外幣，項目用地投資強度不低于410萬元/畝；項目必須在2022年12月31日之前投產(chǎn)；在2025年12月31日之前達(dá)產(chǎn)后，項目年度達(dá)產(chǎn)銷售不低于70億元，納稅總額不低于1.29億元，畝均稅收不低于23.9萬元/畝”等三大承諾。

反觀兩宗城鎮(zhèn)住宅用地，競買人的資格限定競買人或其控股股東的實控人及其下屬企業(yè)須為具有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)的境內(nèi)企業(yè)，或為有具有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)的境內(nèi)子公司的境外企業(yè)。

按照出讓單價，這兩宗住宅用地的樓面地價分別為3612.5元/平方米、3563元/平方米。而毗鄰這些住宅用地的兩個新盤九溪源著和萬科白鷺灣，貝殼找房官網(wǎng)顯示的在售均價介于1.15萬元/平方米-1.18萬元/平方米之間。

劉策告訴經(jīng)濟觀察報，諸如新能源汽車、環(huán)保等業(yè)務(wù)，對地產(chǎn)的擴張可能起到促進(jìn)作用。但這些業(yè)務(wù)的投入額度比較大，而且政府對土地的用途也會進(jìn)行嚴(yán)格限制，這類合作的土地性質(zhì)往往是產(chǎn)業(yè)建設(shè)用地，只可能配置極小部分的配套住宅。

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